Kenellä on salaojien kunnossapitovastuu?
Salaojien kunnossapitovastuu kuuluu vastuuseen koko kiinteistön kunnossapidosta. Taloyhtiöiden hallinnossa ei useinkaan ole riittävää teknistä osaamista ja isännöitsijä sekä hallitus tilaavat tarkastuksia ja lausuntoja eri rakenteista ja järjestelmistä kiinteistötekniikan ammattilaisilta.
Liiketoimintayrityksissäkin vastuunsa ja rajallisen ymmärryksensä tunteva hallitus käyttää asiantuntijoita ja konsultteja eri tilanteissa. Näin on järkevä toimia myös taloyhtiöissä.
Taloyhtiöissä kyse on ihmisten kodeista ja omaisuudesta. Silloin päätöksenteko ja eri tilanteiden tulkinnat tehdään herkästi tunnetilojen vallassa. Se on ymmärrettävää ja inhimillistä, mutta johtaa usein eriäviin näkemyksiin siitä, mitä kullakin hetkellä olisi yhteisen hyvän mukaisesti parasta tehdä.
Esimerkkinä salaojien tarkastus ja kiinteistön nykyisen tilanteen raportointi
Ammattilaisten raportteja käytetään välillä kiistakapulana, kun niitä pitäisi käyttää hyvän kiinteistönpidon mukaisten kunnossapitotoimien tukena. Tehdään omia tulkintoja ja tarvittaessa tulkinnoille haetaan tukea omista verkostoista. Yhteydenottoja erimielisyyksistä tulkinnoissa tulee myös raporttien laatijoille. Pahimmassa tapauksessa yhteydenottoja tulee samasta asiasta kiistan eri osapuolilta.
Suoraan sanoen ammattilaisina ja konsultteina emme ota, emmekä halua ottaa kantaa raportin tulkinnasta syntyneisiin erimielisyyksiin taloyhtiöissä. Ilmiö on tunnettu, mutta raporttiemme loppulauseet pitäisivät olla ja on rakennettu siten, että vastuu korjauksista ja niiden tekemättä jättämisestä on aina kiinteistön omistajalla. Mikäli raportin laatija tai toimeksiannon saanut yritys ei tee korjaussuunnittelua, silloin ei myöskään oteta kantaa korjausmenetelmiin riittävän ammattitaidon ja pätevyyksien puuttuessa.
Raportista löytyvät suositukset
Erimielisyyksiä syntyy raporttien suosituksista, siinä viitatuista yleisistä kiinteistönpitoa ja rakentamista koskevista ohjeista ja määräyksistä ja niiden tulkinnoista.
Suositukset ovat vain suosituksia, ohjeet ohjeita ja määräykset määräyksiä. Esimerkiksi rakennuksen kuivatusta ja salaojia koskien vuonna 2005 pientalojen alapohjarakenteiden kosteuseristämisen ohjeet tarkennettiin ja ne koskevat uudisrakennuksia. Suosituksena ne kuitenkin toimivat myös vanhoille rakennuksille, kun korjauksia mietitään. Korjauksiin pitää ryhtyä jos on ongelmia rakenteiden kuivana pysymisen kanssa. Kiinteistössä, jossa esimerkiksi sadevedet on johdettu salaojiin ja kastelevat perustuksia nykyisellään, suositellaan vika korjaamaan heti. Kukaan ei kuitenkaan voi tällaista määrätä.
Samalla kun uusi sadevesijärjestelmä rakennetaan, niin viisas taloudenpito huomioi tulevat samaa aihealuetta koskevatkorjaustarpeet. Jos rakennetaan toimiva kallis sadevesijärjestelmä nyt ja 3-5 vuoden päästä uusitaan salaojat, niin nyt asennetut sadevesiputket voidaan pahimmassa tapauksessa joutua asentamaan uudestaan. Korjaustoimenpiteisiin on kuitenkin ryhdyttävä viimeistään, kun ongelma on havaittu ja päätöksenteon tueksi hankittu riippumaton asiantuntija sitä suosittelee. Tarkastusraportti ja toimenpidesuositukset velvoittavat kiinteistönomistajaa reagoimaan havaittuihin puutteisiin ja ongelmiin. Raportti on sen valmistumisen jälkeen osa kiinteistön kirjanpitoa eikä sitä voida enää mitätöidä, kun se kerran on laadittu.
Salaojien- ja viemäreiden tarkastukset sekä korjaustoimenpiteet pidentävät käyttöikää.
Järjestelmille määritetty tekninen käyttöikä on suuntaa-antava ja ohjaava, mutta ei määräävä. Esimerkiksi salaojien tekninen käyttöikä on 30-50 vuotta ja ennen vuotta 1999 se on enintään 40 vuotta. Teknistä käyttöikää ylläpidetään säännöllisellä huoltamisella 5-10 vuoden välein. Mikäli huoltaminen on laiminlyöty, käyttöikä lyhenee. Sitä ei voi pidentää mielivaltaisesti tekemällä huolto kerran elinkaaren aikana sen lopussa.
Huoltamisella voidaan jatkaa järjestelmän käyttöikää maksimissaan 10 vuotta kerrallaan. Vanhemmissa kiinteistöissä saattaa olla, niin, että intressissä ei ole ryhtyä välittömiin korjaustoimenpiteisiin, jolloin ratkaisuja haetaan tihentämällä huoltoväliä ja tekemällä paikallisia korjauksia. Jatkoaikaa vanhoille järjestelmille voidaan antaa enintään 3-5 vuotta kerrallaan.
Muistutan lopuksi taloyhtiön hallituksen kunnossapitovastuusta. Myös tekemättäjättämisestä voi joutuavastuuseen henkilökohtaisesti. Ainakin kirjaisin eriävät mielipiteet pöytäkirjaan. Mikäli hallitus tekeepäätöksen jossa ei ole yksimielisyyttä, ei yksittäisen jäsenen eriävän mielipiteen kirjaaminen pöytäkirjaanriitä poistamaan yhteisvastuuta päätöksestä. Eriävän mielipiteen ilmaissut vapautuu huonon päätöksentuomasta vastuusta vain eroamalla hallituksesta ennen päätöksen tekemistä.
Kuukauden vinkki: Hallituksen jäsen, tunne vastuusi!